Att investera i fastigheter har i alla tider varit en bra placering. När det varit en hög inflationen i Sverige så har fastighetspriserna följt med och investerarens köpkraft har varit fortsatt stark. Dessutom har hyrorna från fastigheten fungerat som ett jämnt kassaflöde med inäkter varje månad. Så räntorna och skatter har man kunnat betala löpande.
En trygg investering
Fastigheter är en tillgång som överlevt krig och konflikter. Affärsidén är lokal och du kan inte flytta byggnaderna, vilket gör att läget är viktigt. Du behöver inte konkurrera globalt, vilket underlättar när du ska räkna på en fastighet. I en värld med snabbare förändringar och teknikskiften så är investeringar som fastigheter trygga och solida. Rika människor gillar att investera i fastigheter eftersom de är trygga där och inveteringsformen är kapitalintensiv. När du har mycket pengar så uppstår lätt problem med var du ska placera dem till en bra ränta.
Avkastningen är lägre än rörelsedrivna företag
Rörelsedrivna bolag såsom SKF eller H&M har en avkastning på eget kapital kring 15-30%, vilket är högt. Fastigheter däremot har en lägre avkastning på omkring 10%. Anledningen till detta är att fastigheter behöver cirka 30-40% i eget kapital samtidigt som investeringen är kapitalintensiv. Att äga hyreshus är en lågmarginalbransch, där det gäller att hålla kostnaderna låga.
”Normalt brukar man prata om att en direktavkastning på 5-6% är bra för fastigheter.”
När du räknar på fastigheter så pratar man ofta om räntenetto och förvaltningsresultat. Även direktavkastning är ett snabbt sätt att få fram avkastning per år. Normalt brukar man prata om att en direktavkastning på 5-6% är bra för fastigheter. Idag med låg styrränta så får du endast 2-3% i direktavkasting på hyresfastigheter för bostäder, vilket är i det tunnaste laget. Därför investerar många i kontorslokaler eller lagerlokaler där direktavkastning är högre, men så även risken. Lagerlokaler ligger oftast en bit utanför städer där risken är större för tapp av hyresgäster. Lokalerna måste vanligtvis anpassas och byggas om för att passa den specifika hyresgästen också.
Det finns flera olika nischer som du kan hyra ut till:
- Lager
- Bostäder
- Kontor
- Centrum
Industrifastigheter och logistikfastigher har fått ett uppsving sen e-handel tog fart 2010. Många behöver nu stora specialanpassade lager, gärna långt utanför städerna där hyran är billig.
Börsnoterade fastighetsbolag
Gillar man inte ansvaret med att vara hyresvärd så kan man även investera i fastigheter över börsen. Då väljer du helt enkelt ut ett fastighetsbolag som är börsnoterat. Sedan kan du som aktieägare få både kursuppgång och utdelningar till ditt konto. Populära fastighetsaktier är Castellum, Wihlborgs, Hufvudstaden och Hemfosa som alla har en historik med stabila utdelningar. Aktiespararna har skrivit en bra artikel om hur du blir proffs på fastigheter här.